サブリース契約とは
サブリース契約とは、管理会社が建物のオーナー様から物件を借りて、その物件を入居者に貸す、転貸契約である。オーナー様が受け取る賃料は賃料満額の何割か引かれた額を受け取る。
メリット・デメリット・注意点
メリット
・空室・滞納リスクを避けられる。
・収入が安定する。
デメリット
・一般管理契約よりも収入が減る。(敷金・礼金等は管理会社に入る。)
※注意点※
・賃料が変更される可能性がある。
→サブリース契約の多くは定期的に賃料の見直しが行われる。契約時に『賃料保証』と謳われていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落等により賃料が減額される可能性がある。
・契約期間中でも契約が解除される可能性がある。
→『30年一括借り上げ』と謳われていても、契約書でサブリース業者から解約することができる旨の規定がある場合は、契約期間中であっても解約さる可能性がある。
・保証賃料の設定額
→サブリース契約時に保証賃料を高めに設定して、収支計画の見栄えを良くする可能性があるので、保証賃料の設定額は近隣の賃貸住宅の賃料を自らの目でも確認する必要がある。あとは将来の保証賃料の推移も管理会社の他物件の実績等で確認する。
サブリース契約に関する過去の紛争事例
一般社団法人 不動産適正取引推進機構 RETIO判例検索システムより閲覧可能(http://www.retio.or.jp/case_search/search_result.php?id=36)
※サブリース契約の標準契約書（サブリース住宅原賃貸借標準契約書）は国道交通省のWebサイト（http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000018.html）から確認できます。
まとめ
サブリース契約はうまく活用できたら、空室リスク・滞納リスク・収入安定の面から不動産オーナー様にとって非常に有効なシステムです。しかし、一方で計画当初の家賃設定が誤っていた場合、後々大きなリスクになる可能性もあります。そのため、オーナー様自身もサブリース契約を完璧なシステムではないと理解し、計画段階から業者の経営計画書だけで判断するのではなく、自身でも周辺の物件情報等を把握することが重要となってきます。賃貸住宅経営は長い事業となるので慎重に計画していきましょう。